Investir dans l’immobilier : les 8 verrous qui vous bloquent


Aujourd’hui je reçois sur ce blog Patrice, du blog Optimiser son budget. C’est un réel plaisir de l’accueillir ici, j’adore ce qu’il écrit et je ne peux que vous recommander d’aller de toute urgence lire son blog. Aujourd’hui il va nous expliquer les 8 verrous les plus communs lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier. Place à lui.

Si vous êtes arrivé sur le blog ABC Argent c’est que vous cherchez à vous enrichir: soit pour arrondir vos fins de mois, soit pour réellement devenir riche. Même si tout le monde n’a pas la même définition de la richesse, vous souhaitez j’imagine gagner de grosses sommes.

L’immobilier est un bon moyen de s’enrichir à partir de rien ou presque rien. En effet, on peut bénéficier de l’effet de levier du crédit. Vous payez un bien avec l’argent que l’on vous prête, l’idéal bien sûr est que vous en sortiez le moins possible de votre poche afin de financer cette opération grâce aux revenus générés par les loyers.

Quels sont les verrous?

On a tous des excuses pour ne pas se lancer dans l’investissement locatif.

C’est ce que l’on peut appeler des verrous psychologiques, ils viennent de notre vécu, de notre éducation ou des avis des gens.

Si vous parlez aux autres de vos projets, tout le monde va vous donner son avis sur le sujet, même si ils n’y connaissent rien.

Certains veulent briller en toutes circonstances, d’autres ont peur pour vous car ils vous renvoient leur propre peur de se lancer.

Il y a de nombreux verrous dans l’immobilier.

Immobilier parisien

Quel bel immeuble! Ça donne envie d’investir, non?

#1 On ne prête qu’aux riches et je n’ai pas d’argent

Faux. Vous avez un salaire? votre projet est bien ficelé? la banque peut financer !

#2 Faire un crédit c’est risqué : comment faire si on ne loue pas ?

C’est vrai : si l’argent ne rentre pas, vous avez tout à votre charge. Alors faites en sorte de trouver quelque chose où la demande est forte, de faire un appartement qui soit très propre, constituez une épargne et commencez par un petit investissement pour débuter.

#3 Et si le locataire ne paye pas ?

Cela renvoie à la question précédente, si l’on a plus de rentrée d’argent. Cela peut arriver les impayés et cela fait peur à tout le monde.

Encore une fois, il faut prévoir de l’argent en réserve. Certains préfèrent prendre une assurance pour ça, encore faut-il bien la choisir: on peut avoir un délai de carence pour qu’elle fonctionne etc..

Cela fait partie des risques du locatif, et cela reste exceptionnel.

#4 Il y a des locataires qui saccagent les appartements !

Comme pour les impayés dans le paragraphe précédent cela peut arriver, vous avez la caution qui peut couvrir une partie des dégâts mais pas toujours la totalité. Il existe des assurances que vous pouvez prendre pour cela mais encore une fois, il faut bien la choisir, j’ai eu des mauvais retours à ce sujet (« les murs ne sont pas tombés? non on ne couvre rien… »)

De toute façon il faut prévoir une somme en épargne afin d’entretenir son bien: repeindre régulièrement c’est un minimum.

#5 Investir dans l’immobilier ce n’est pas rentable.

Cela dépend pour qui. Il faut savoir bien investir, et comme pour beaucoup de domaines, bien se former avant.

#6 Des travaux? mais tu ne te rends pas compte!

investir dans l'immobilier et les travaux

S’il y a des travaux à faire dans votre nouvel investissement locatif, c’est bon signe!

Sur le marché de l’immobilier, les meilleures affaires sont dans l’ancien, alors il y aura toujours un petit peu de travaux. Libre à vous d’acheter un bien sans travaux, c’est faisable.

Mais les travaux apportent toujours une valeur ajoutée au bien:

Les vendeurs sont plus enclin à négocier lorsque l’état de leur bien nécessite des travaux. Un bon prix à l’achat peut vous faire gagner de l’argent à la revente.

Les travaux ne sont pas pris en compte pour le calcul des frais de notaire, de même que les frais d’agences. Donc vous y gagnez aussi sur ce point.

Les travaux sont déductibles des impôts lorsque l’on est au réel, vous ferez de belles économies d’impôt. C’est pourquoi, même si vous savez faire les travaux, il est souvent préférable de sous traiter à un pro. Vous mettrez beaucoup plus de temps qu’un professionnel, le logement ne sera pas loué pendant ce temps alors que le crédit sera bien présent et vous paierez plus d’impôts.

Commencez par un bien nécessitant peu de travaux afin de vous mettre en confiance et vous rassurer. Quand vous aurez plusieurs biens, vous recherchez les travaux afin de défiscaliser.

#7 Pourquoi vas-tu t’embêter avec des locataires?

Peut-être pour gagner de l’argent sans apport?

Pour générer un capital qui sera payé par les loyers des locataires?

Car l’on a rien sans rien, et qu’en plaçant mes économies sur un livret A je ne vais rien gagner du tout.

#8 Et si l’immobilier baisse? tu as pensé à la revente?

Dans un marché immobilier qui stagne ou qui a plutôt tendance à baisser, il faut privilégier la rentabilité.

Comment calcule t’on la rentabilité ? 

La rentabilité brute: Loyer annuel/prix d’achat (travaux compris).

La rentabilité nette: Rentabilité brute- charges, taxe foncière et impôts.

Certains vous dirons aussi que la rentabilité nette est avant impôt. Vous l’aurez compris on peut trouver plusieurs définitions.

Mais du moment que vous appliquez vous même toujours la même méthode, vous pourrez comparer vos acquisitions potentielles.

Pour les calculs de rentabilité je vous conseille fortement le logiciel en ligne : rendement locatif. Partiellement gratuit, la version premium est intéressante surtout sur un abonnement d’un an : un peu plus de 8 euros / mois, ridiculement pas cher. C’est le logiciel de référence.

Investir dans l'immobilier et rendement locatif

Rendement locatif : il faut absolument le calculer pour investir dans l’immobilier

Admettons que vous deviez revendre votre bien avec une moins value.

Une fois que vous avez fait le remboursement anticipé du crédit vous repartez quand même avec un chèque du notaire, qui correspond à tout le capital du crédit que vous avez remboursé grâce à l’effet de levier.

Cet argent vous ne l’auriez pas eu si vous n’aviez pas commencé à investir dans l’immobilier !

Ne laissez pas les autres vous mettre leurs pensées négatives dans la tête. D’un risque qu’il faut prendre en compte, cela va devenir la seule idée qui vous restera de l’investissement locatif et vous resterez inactifs en ruminant un détail, c’est le principe même de la peur et de l’angoisse.

Comment procéder?

Si vous souhaitez réussir votre investissement il faudra donc vous former et apprendre des gens qui pratiquent et non pas des conseillers commerciaux qui veulent vous vendre le dernier appartement sur plan qui leur reste sur les bras.

D’autre part, vous l’aurez compris, il faut mettre de côté une épargne de précaution avec un virement automatique. Cela vous permettra de rassurer votre banquier et pouvoir faire face aux différents imprévus que l’on a vu plus haut. Comptez au moins l’équivalent de 6 mois de loyer.

Si vous n’arrivez pas épargner de l’argent, commencez à économiser en lisant ce gros article d’ABC Argent à ce sujet : 67 idées pour faire des économies.

Le financement

Le banquier va prendre en considération l’ensemble de vos revenus : salaire, CAF, primes et revenus locatifs.

Pour ces derniers il ne prendra en compte que 70% du montant des loyers.

Ensuite il calculera votre endettement avec l’ensemble des crédits que vous avez, le crédit maison, immobilier locatif etc.

Il prend en compte aussi le quotient familial (le nombre d’enfants à charge) et il évalue ce qui vous reste pour vivre.

Vous l’aurez compris, l’idéal est d’avoir un bien à forte rentabilité pour qu’il puisse couvrir la totalité des mensualités du crédit et les charges, impôts…

Cela sera difficile dans les grandes villes, à part pour les parkings ou pour la location saisonnière.

D’autre part, il est tout à fait possible de vous faire financer la totalité des travaux ainsi que les frais de notaire par votre banquier et tout cela sans apport !

A vous de trouver un investissement rentable, et de choisir la ville en fonction.

Enfin, si vous n’en êtes pas à votre premier investissement immobilier, lorsque vous négocierez votre prêt à la banque, pensez aussi à l’opportunité du regroupement ou rachat de crédit immobilier. Dans certains cas, c’est vraiment intéressant.

Conclusion

Comme vous le voyez, on peut gagner de l’argent avec l’immobilier en partant de 0.

Formez-vous, pensez positif, ficelez bien le projet et lancez-vous!

Merci à ABC Argent de m’avoir donné la possibilité d’écrire sur son blog.

Merci à toi Patrice pour un article de haute volée. J’avoue que pour ma part j’ai pas mal de verrous et je me demande depuis quelque temps si je devrais investir dans l’immobilier. Sache que tu as enlevé quelques-uns de mes verrous 😉 Bien joué ! Je vous recommande à tous d’aller voir le blog de Patrice (ou sa page Facebook), où il parle notamment d’investissement et d´économies. Vous pouvez également aller faire un tour sur plusieurs de mes articles dédiés à l’investissement.

Je vous recommande également une formation sur l’immobilier, vraiment excellente et qui m’a appris plein de choses … et notamment qu’il est possible de trouver la perle rare, sans pour autant débourser un seul centime. Je vous dis tout ici.

Enfin, si vous pensez encore que l’immobilier ça n’est pas pour vous, lisez donc cet article où je vous parle des SCPI. Vous verrez que c’est une solution qui fait sauter plusieurs verrous, à commencer par le premier, celui de l’argent. Grâce aux SCPI, vous n’avez besoin que de quelques centaines ou milliers d’euros pour investir dans l’immobilier et posséder une partie d’un immeuble.

14 Commentaires ... et vous?

  1. Le problème avec l’immobilier c’est la peur de l’échec et comme vous avez noter dans le premier point l’investissement dans immobilier n’est réservé qu’au riche car même si ils perdent dans une affaire ils sauront se relever tandis que pour les bleus c’est la faillite total
    Donc il faut bien se renseigner avant de se lancer et suivre une formation où avoir un coach pour ce genre d’affaire

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  2. Il est vrai que se lancer dans l’immobilier peut faire peur. Pour ma part, j’ai voulu une première fois me lancer dans le domaine en 2012 et après pas mal de recherches, j’ai finalement abandonné pour privilégier des investissements différents.
    Mais j’ai finalement réellement tenté l’aventure de l’investissement locatif en 2014. Et j’en suis très satisfait : j’ai appris énormément de choses et même si tout ne fut pas toujours simple, c’est une excellent expérience. Sans compter qu’il est possible de dégager de très intéressantes rentabilités en cherchant bien…
    J’hésite d’ailleurs à me relancer dans un nouveau projet de ce type dans les prochains mois.

    A noter pour les plus frileux sur les critères “locataires” et “travaux” qu’il est possible d’investir dans l’immobilier sans se soucier de ces points : jeter un œil du côté des SCPI, ça pourrait en intéresser quelques uns.

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    • Merci Squatte, effectivement toi ça t’a plutôt bien réussi! 🙂 A ceux qui lisent ce commentaire, allez faire un tour sur le site de Optimiser mes finances, vous en apprendrez également beaucoup sur l’investissement immobilier.

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  3. @julie Bonjour, il me semble que tu as mal lue , je n’ai pas dis que c’était réservé au riche mais l’inverse justement.
    Cela fait parti des préjugés.
    Il y a des gens qui empruntent la totalité alors qu’ils gagnent le smic. On peut facilement se former seul sur internet ou dans certains livres.
    Le problème comme tu dis c’est la peur de l’échec. Avec la peur on avance pas et si l’on se plante c’est pas grave on apprend de ses échecs et cela ne nous met pas pour autant sur la paille.
    Dans ton investissement imagine ce qui pourrait t’arriver et réfléchie comment tu pourrais résoudre ce problème pour te rassurer.
    Tuas un crédit, tuas un loyer, donc le seul problème ou tu peux peux te planter c’est que tu fais une rentabilité minable: Là tuas mal acheté mais rien d’irréparable, ou bien tu n’as plus de loyers qui rentrent: j’y ai répondu il me semble dans l’article.
    Les SCPI c’est une solution mais le rendement n’est pas terrible quand même pas de risque pas de rendement.
    @squatte, n’hésite pas fonce si c’est rentable :c’est quoi les surprises que tu as eu?

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    • Merci pour ton retour patrice , j’y vois plus claire

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  4. Moi je suis de ton avis patrice je me dis que l’investissement immobilier est primo un plus anciens investissement du monde et ne meurt jamais, il faudrait juste être à jours sur ce qui se passe dans le domaine et comme tu dis se former via des blogs et forum spécialiser et poser des questions
    Et celui qui ne tente rien n’a rien !!

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  5. Moi je dis qu’il faut être bien patient pour voir la couleur de l’argent en investissant dans l’immobilier surtout si on met pas le paquet et si on a une famille alors c’est pas question de jouer avec son salaire car après tout c’est un pari ou gagner ou on perd

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    • Bonjour Hélène,

      Un investissement est toujours risqué, par définition. Sauf un livret A rémunéré à 1%, mais ça rapporte presque rien. Ce que PAtrice propose n’est pas de “jouer avec son salaire” mais de faire un investissement intelligent, selon ses capacités et surtout en essayant de trouver un bien rentable, qui se remboursera “de lui-même” grâce aux loyers par exemple.

      Nicolas.

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  6. Bonjour, votre billet sur les verrous les plus communs lorsqu’on se lance dans l’investissement immobilier est vraiment très intéressant !
    Il y a en effet des points clés à mettre en place pour mettre toutes les chances de son côté et décrocher un crédit pour un investissement locatif sans apport, la base c’est : professionnalisme et persévérance, bien étudier son bien et être cohérent par rapport à ses besoins et sa situation personnelle…
    Bonne journée 🙂

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  7. Bonjour, les leviers psychologiques sont effectivement souvent un frein pour se lancer. Pour ceux qui ont un budget suffisant, il est également possible de passer par un marchand de bien qui saura vous guider au mieux dans vos choix d’investissement. Il y a aussi les investissements en EHPAD, moins connus et pourtant très porteurs.

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