Rachat de crédit immobilier : une bonne idée ou un gouffre financier en 2019 ?


C’est la pub sur laquelle tout le monde est déjà tombé au moins une fois sur internet, impossible de passer à côté. Le rachat de crédit (parfois aussi appelé regroupement de crédit) est partout, et personne ne semble en parler sérieusement. J’ai donc voulu savoir ce qu’il fallait en penser. Et je suis allé voir pour toi si une bonne affaire est possible en ce début d’année. Maintenant, plus d’excuses, tu sauras tout sur le rachat de crédit immobilier, de ses possibilités à ses limites. Mais surtout tu découvriras si le rachat est une vraie option à envisager pour ton propre crédit !

Qu’est-ce que le rachat de crédit ?

Commençons, si tu le veux bien, par revoir un peu les bases. Un crédit, ou prêt, ça se matérialise par une somme d’argent prêtée par la banque à un particulier en échange d’un titre de créance. Cette créance, c’est pour la banque le droit de se faire rembourser, dans des conditions définies (intérêts, échéances, garanties, etc.) Alors, il est possible pour une banque B de racheter à une autre banque A le titre de créance qu’elle détient envers un de ses clients. On dit alors que la banque A est subrogée dans ses droits par la banque B. Cette dernière est donc la nouvelle créancière du client, et c’est elle qui sera remboursée.

Dans le cas qui nous intéresse, le client se rapproche de la banque B pour lui proposer de racheter son crédit à la banque A. Il négocie au passage une modification des conditions du prêt, par exemple un allongement de la durée de remboursement. Cette opération, c’est ce que l’on appelle donc un rachat de crédit. Il existe d’autres synonymes comme consolidation, restructuration ou regroupement de crédit. Mais l’idée est la même. Et c’est un mécanisme qui s’adresse à deux profils de clients.

Le rachat de crédit à la consommation

Premièrement, certains emprunteurs se retrouvent parfois avec des mensualités lourdes à assumer suite à une perte de revenus ou à l’arrivée de dépenses imprévues. Le rachat de crédit permet dans ce cas d’étaler la dette avec un nouvel échéancier et des mensualités plus basses au prix d’une plus longue durée de remboursement.

Et le rachat de prêt immobilier ?

Deuxièmement, beaucoup d’emprunteurs ont acheté une maison, que ce soit leur résidence principale, secondaire ou un investissement locatif, il y a plus de dix ans. Les taux étaient alors bien plus élevés. Si la durée de l’emprunt restant à courir est encore longue, il peut être financièrement très intéressant de renégocier son crédit ou de le regrouper avec un autre, pour bénéficier des taux actuels, à des niveaux historiquement bas.

C’est exactement le même fonctionnement qu’un rachat de crédit conso, mais pour pour un crédit immo. La différence se trouve surtout dans les acteurs qui proposent ce type d’outil. Si les mêmes sites au marketing agressif existent pour te proposer ces opérations, comme dans le domaine du crédit à la consommation, le droit du crédit immobilier est un vrai rempart contre les arnaques.

Il faut tout de même rester prudent et comprendre que personne d’autre qu’une banque ne peut racheter de façon légale et conforme ton crédit immobilier. Si l’on s’entoure des bonnes personnes, capables de dire non s’il le faut en toute impartialité, il n’y a pas de danger.

Bon à savoir : il est possible de regrouper des crédits conso avec un crédit immobilier en un seul nouveau crédit dont le montant ne doit pas dépasser 122 000 € ni la durée de 12 ans.

rachat de crédit immobilier contrat

Comme toujours, réfléchis bien avant de signer !

Pourquoi est-ce particulièrement pertinent dans le domaine immobilier ?

Contrairement au domaine du rachat de crédit à la consommation où la motivation première est souvent de fuir en avant pour reporter les échéances et les problèmes sur le futur, il est vrai qu’en matière immobilière les montants sont suffisamment conséquents pour qu’un écart de taux sur un dixième ou un centième représente déjà une différence intéressante.

De plus, les taux ont diminué très fortement ces dix dernières années. Sur des longues durées de remboursement, on trouve beaucoup d’emprunteurs qui auraient beaucoup à gagner dans un rachat de crédit immobilier.

Pour ces raisons, le rachat de crédit immobilier est souvent plus sérieux et moins risqué que le rachat de prêt conso. Les clients ne sont pas les mêmes, les problématiques non plus. On cherche à faire des économies, rarement à trouver une solution d’urgence pour tenir quelques mois de plus.

Quel est TON objectif ?

La première étape dans la démarche est aussi la plus importante. Tu dois commencer par te demander pourquoi tu envisages un rachat de crédit.

Si tu cherches à réduire le montant de mensualités trop élevées, tu peux poursuivre deux objectifs distincts. Soit tu essayes de trouver un taux plus bas dans le cadre d’un rachat de crédit afin de diminuer le montant des intérêts sans modifier la durée de remboursement, soit au contraire tu es prêt à reprendre le même taux mais en négociant une durée de remboursement plus longue pour diminuer tes mensualités.

Le besoin de diminuer ses mensualités peut avoir beaucoup de motivations différentes comme par exemple l’achat d’un second bien, l’arrivée d’un enfant, des difficultés de budget… Autant de cas où il devient nécessaire d’avoir plus de trésorerie ou de retrouver une meilleure capacité d’endettement.

Si, par contre, l’objectif recherché est de rembourser plus vite le crédit, on peut obtenir un meilleur taux pour diminuer le nombre d’échéances restantes sans toucher au montant des mensualités.

Un dernier point : le rachat de crédit te permet aussi de reprendre une nouvelle assurance décès, chômage et PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie). Le secteur de l’assurance emprunteur est devenu fortement concurrentiel et il n’est pas obligatoire d’être assuré par la même banque qui délivre le crédit. Pourquoi ne pas en profiter pour chercher une meilleure assurance et gagner au passage quelques centaines d’euros ?

Y a-t-il des désavantages ?

Je dois tout de même évoquer les réels désavantages qui pourraient te décourager d’avoir recours au rachat de crédit immobilier. Tout d’abord, il faut savoir que le contrat de prêt passé entre un particulier et une banque comporte en règle générale une clause mal connue, qui prévoit des pénalités en cas de remboursement anticipé. Cette pénalité se justifie par le fait que la banque ne touchera pas d’intérêts sur le capital qui était encore à rembourser les années suivantes.

Par ailleurs, la banque qui rachètera ton crédit voudra forcément prendre des garanties réelles et/ou personnelles sur ce crédit qu’elle t’accorde. Une garantie, ou sûreté réelle, porte sur le bien objet du crédit : ici un bien immobilier. Concrètement, la banque prendra par exemple une hypothèque sur le bien. S’ajouteront donc tous les frais d’acte notarié pour cette prise d’hypothèque.

Enfin, il faut bien sûr compter les habituels frais de dossiers, qui peuvent parfois être assez élevés dans ce genre d’opération, mais qui peuvent aussi être négociés avec ton banquier.

Un point en particulier pour les bénéficiaires de prêts conventionnés tels que le PTZ (prêt à taux zéro) ou le PAS (prêt à l’accession sociale) : le rachat d’un tel crédit peut te faire perdre le bénéfice de ces dispositifs. Une double vigilance s’impose…

notaire rachat crédit immobilier

Dans certains cas, pour ton rachat de crédit immobilier, il te faudra repasser devant le notaire.

Comment savoir si le rachat présente un intérêt dans ton cas ?

Avec toutes ces informations en tête, tu te dis quand même que ça ne t’aide pas à savoir si le rachat de crédit est une solution viable dans TA situation personnelle. Voyons donc ensemble si tu le veux bien les 5 critères de réflexion proposés par un des gros comparateurs de rachat de crédits sur le marché :

  1. La durée du crédit restante. Puisque c’est sur le montant des intérêts que l’on cherche à faire des économies, et que la majeure partie des intérêts est versée dans les premières années du crédit, le bon moment se situe dans le premier tiers des années de remboursement (par exemple avant la 10ème année pour un crédit de 30 ans). C’est encore éventuellement intéressant jusqu’à la moitié du tableau d’amortissement (année 15 de notre exemple) mais jamais après !
  2. Le taux en vigueur sur la durée qu’il te reste à rembourser. Il doit être inférieur d’un point au taux dont tu bénéficies actuellement. Si le taux de ton crédit était de 2,5% sur 30 ans et qu’il te reste 20 années, tu dois être sûr de pouvoir trouver un taux à 1,5% sur 20 ans. Comme le taux que l’on peut négocier est toujours plus faible quand la durée de remboursement est courte, il est possible de constater de tels écarts. L’idée est de s’assurer que le jeu en vaut la chandelle avec un gain financier suffisamment important pour rentabiliser les frais dont on a parlé plus haut.
  3. Le montant du capital restant encore à rembourser est également un facteur important. S’il te reste moins de 50000 euros, c’est une mauvaise idée. A partir de 100 000 euros et plus, les perspectives commencent à être plus favorables pour toi.
  4. Une bonne situation financière. Comme tu l’as compris, il est important de décrocher un bon taux d’intérêt. Pour cela, il faut avoir une situation financière égale ou même meilleure que celle qui a permis d’obtenir le crédit. En effet, si tes revenus ont augmenté entre temps, la banque aura moins de mal à prendre un risque puisque ta capacité d’endettement sera meilleure. Idem si tu avais un crédit à la consommation ou étudiant que tu as terminé de rembourser entre temps. Par contre, avoir eu des enfants depuis peut être un facteur “négatif”…
  5. La durée totale du crédit en cours. Plus elle est longue, plus ça peut être intéressant de recourir au regroupement de crédit. Sont donc concernés les crédits souscrits sur une durée de 20 ans et plus. En effet, toujours selon le même principe, les intérêts sont surtout remboursés dans les premières années du crédit. Plus ce dernier est long (30 ans est un bon chiffre), plus la phase où tu rembourses des intérêts élevés est étirée. C’est donc là qu’il faut penser au rachat de crédit !

Et maintenant que tu connais tous ces paramètres, que fais-tu ? Une petite idée pour toi : un papier, un stylo et une calculette pour faire tout de suite une simulation de rachat de crédit ! Ne me remercie pas, c’est tout naturel 😉

Qui sont les acteurs du rachat de crédit immobilier ?

C’est décidé ? Tu veux réviser le taux de ton crédit, sa durée ou le montant des mensualités ? Plusieurs professionnels travaillent dans ce milieu technique et il est tout à fait possible de s’y retrouver à condition de savoir à qui s’adresser.

  • Ta banque. Ce que tu recherches avant tout, c’est ton objectif (celui que nous avons vu plus haut), par exemple un allongement du crédit et une diminution des mensualités. Dans ce cas, le plus simple reste encore de te rapprocher de la banque qui t’a octroyé le crédit et de demander une renégociation. C’est sans doute la méthode la moins coûteuse et souvent la plus fructueuse. N’oublie pas que cet établissement te connaît et sera peut-être prêt à aider un “bon dossier” sans facturer trop de frais plutôt que de prendre le risque d’une interruption du remboursement.
  • Un site comparatif. C’est un premier pas pour te faire une idée de la solidité de ton dossier, et voir si les banques vont accepter ou toutes te refuser en simulant le rachat de crédit. Attention cependant aux informations personnelles que tu laisses sur ces sites. Elles sont souvent revendues aux banques pour alimenter leurs fichiers de prospects.
  • Le courtier professionnel. De la même façon qu’il peut te trouver le meilleur crédit possible auprès des banques, le courtier en crédit gère également les dossiers de rachat. C’est un gros gain de temps pour toi et également la garantie de mettre ton dossier entre les mains d’un professionnel qui connaît l’état du marché et saura te conseiller suivant les spécificités du dossier. On citera par exemple les réseaux CAFPI ou meilleurtaux.com qui sont très présents sur les marchés du courtage en crédit immobilier et rachat de crédit immobilier.
  • Une société financière disposant d’un agrément pour les opérations de rachat de crédit. L’avantage est assez simple à comprendre : la société s’occupe de tout et répond en général sous 24 heures ! Elle étudie le dossier en interne, décide ou non d’accepter l’opération, et fixe ses conditions. Bien que le regroupement de crédit soit le cœur de métier de ces sociétés, les taux sont en moyenne plus élevés que ceux proposés par les banques. Dans cette jungle, quelques noms se distinguent tels que Solutis (15 ans d’expérience), MyMoneyBank (l’expérience la plus proche d’une banque en ligne) et Credigo (pour une réponse vraiment très rapide).
  • Une autre banque. Pour les habitués du droit bancaire qui n’ont pas peur de se faire entourlouper. Pour ceux qui ne veulent pas rémunérer un intermédiaire. Mais aussi pour ceux qui ont la minutie et la patience de tout faire eux-mêmes. Et enfin pour ceux qui veulent apprendre au contact et se faire les dents dans le milieu immobilier et bancaire. Le traditionnel “tour des banques” peut réserver de belles surprises si on sait bien vendre son dossier et présenter des garanties de sérieux au potentiel acquéreur de son crédit. Attention toutefois à être certain du coût de l’opération pour ne pas tomber dans le surendettement avec des taux ou des durées qui explosent.

Attention : un courtier doit être enregistré auprès de l’ORIAS et avoir un statut légal d’intermédiaire en opérations bancaires pour être digne de confiance. Il est possible de vérifier la fiabilité d’un courtier en le cherchant directement sur ce registre en ligne.

Quelles formalités pour demander le rachat ?

En général c’est assez simple et rapide, le courtier ou la banque demandera :

  • Des justificatifs d’identité (copie de la pièce d’identité de chaque emprunteur) et deux justificatifs de domicile (facture d’électricité ou de ligne fixe). S’il s’agit d’un couple marié, il faudra fournir une copie du livret de famille (enfants compris s’il y en a) et une copie de l’éventuel contrat de mariage. En cas de divorce, un jugement définitif et un justificatif de la liquidation de la communauté seront demandés.
  • Des justificatifs de revenus, qui seront pour les salariés les trois derniers bulletins de salaire (et celui de décembre pour le relevé des primes), ainsi que le contrat de travail et le dernier avis d’imposition. Pour les revenus commerciaux ou fonciers, les justificatifs seront des documents fiscaux. Pour les retraités, il s’agira du bulletin de pension. Quant aux prestations de la CAF, elles doivent également être justifiées. Ce site spécialisé donne plus de détails sur les justificatifs précis qui seront demandés.
  • Des justificatifs bancaires pour montrer que ta situation est saine. On parle ici des trois derniers relevés mensuels de tous tes comptes bancaires. Un RIB sera aussi demandé.
  • Des justificatifs pour le crédit à racheter. L’offre préalable avec toutes les conditions générales et particulières ainsi que le tableau d’amortissement.
  • Des justificatifs de propriété (acte d’achat, avis de taxe foncière), de l’état du bien (photos récentes) et de l’assurance habitation obligatoire. Dans le cas où le bien serait donné en garantie, une estimation de la valeur du bien réalisée par un professionnel pourrait aussi être demandée.

Mon avis sur le rachat de crédit immobilier

Tu l’auras compris en me lisant, je suis un peu réservé sur le rachat de crédit. Je pense que la véritable opportunité pour tous ceux qui ont souscrit des crédits longs et à des taux élevés, c’est déjà la renégociation. Bien que le mécanisme du rachat de crédit immobilier puisse profiter à certains, ce n’est pas un outil à mettre entre toutes les mains sans avertissement.

Il convient de s’entourer de bons professionnels et peut-être même de requérir deux avis avant de se lancer. Les montants sont rarement anodins et si les profits sont faibles à moyens – on parle le plus souvent de quelques milliers d’euros tout au plus – il est par contre très facile de voir des dossiers où les coûts du crédit s’envolent, au profit de quelques officines ou intermédiaires sans scrupules, qui vendent des solutions inadaptées à des clients enthousiastes et mal renseignés…

Cela dit, si tu as seulement remboursé 10 années sur 30 d’un crédit de 400 000 € souscrit à plus de 2,5%, sens-toi concerné par cette option parce que les gains peuvent alors vite grimper. Les bonnes affaires existent !

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