Investir en EHPAD : une bonne stratégie d’investissement immobilier ?


Investir en EHPAD, c’est placer son argent dans la pierre, sans se soucier de la gestion du bien. De plus, l’investisseur peut profiter d’une niche fiscale intéressante. Par un mécanisme comptable et fiscal, l’acquisition d’une chambre dans une maison de retraite médicalisée est financée en partie par l’investisseur, mais aussi par l’État avec la restitution de la TVA pour le neuf, et par le loyer du locataire.

Voici dans le détail comment fonctionne l’investissement dans les EHPAD, ainsi que les conseils pour bien choisir ton établissement, afin d’éviter les risques inhérents à l’opération.

Pourquoi investir en EHPAD ?

L’investissement immobilier est depuis longtemps prisé par les Français. L’expression « investir dans la pierre » rassure. Le bien est concret et palpable et, quoi qu’il arrive, les gens auront toujours besoin de se loger.

Alors, pourquoi investir dans l’immobilier ? Les principales raisons sont les suivantes :

  • se créer des revenus complémentaires,
  • se constituer un capital,
  • faire baisser la pression fiscale,
  • préparer sa retraite.

Plutôt que d’investir dans l’immobilier locatif, il est un marché dont on parle moins, mais tout aussi séduisant : l’EHPAD, l’Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées et Dépendantes.

Investir en EHPAD, c’est d’abord acheter une chambre dans une maison de retraite médicalisée. C’est ensuite la louer au gestionnaire de l’établissement, et non pas directement à son locataire. En tant qu’investisseur, tu ne te soucies pas de savoir si la chambre est occupée ou non. Il revient au directeur de bien gérer le turnover inéluctable pour ce type de bien.

Quelques chiffres du ministère des Solidarités et de la Santé

L’espérance de vie augmente, mais nous ne vieillissons pas toujours en bonne santé… Et nombreux sont ceux à perdre leur autonomie. Le ministère des Solidarités et de la Santé nous livre ses chiffres prévisionnels sur sa page “Grand âge et autonomie”.

En 2050, la France comptera plus de 4,8 millions de personnes de plus de 85 ans, soit une multiplication par 3,2 entre 2017 et 2050. Parmi elles, 2,2 millions seront considérées en perte d’autonomie, contre 1,3 million aujourd’hui.

En 2014, 30 milliards d’euros ont été consacrés à la prise en charge de la perte d’autonomie, dont 80 % de dépenses publiques.

En 2016, plus de 600 000 personnes étaient pensionnaires en EHPAD. Ce chiffre va presque doubler en trente ans, ce qui justifie l’investissement de l’État et les incitations fiscales.

Les avantages d’investir en EHPAD

En signant un bail à long terme, l’investissement dans un EHPAD fournit un rendement garanti par l’État. En effet, face au vieillissement et au besoin impératif de multiplier le nombre d’EHPAD, l’État offre des avantages fiscaux, afin d’inciter les investisseurs à se tourner vers cette solution.

Actuellement, le rendement net HT se monte à 4,5 % dans le neuf et 5 % dans l’ancien. C’est largement supérieur aux placements sur des livrets par exemple. Et ça ne présente pas les risques de la bourse, à condition de prendre toutes les précautions pour investir dans une opération présentant toutes les garanties.

L’EHPAD est-il un investissement comme les autres ?

Avant de détailler les mécanismes d’investissement, parlons un peu d’éthique. Faut-il considérer l’EHPAD uniquement comme un investissement financier pur ? Et est-il bien moral de miser sur la fin de vie des autres ?

Le reproche récurrent adressé aux EHPAD est leur loyer élevé. Mais ce sont des établissements médicalisés, ce qui implique un matériel coûteux et un personnel nombreux présent 24 heures sur 24. Ce qui est plutôt discutable est la gestion de l’֤État et son manque d’investissement dans ce secteur.

Certes, les maisons de retraites – pensionnaires et salariés – mériteraient davantage de considération de la part de nos dirigeants. Cela permettrait de mieux traiter le personnel dévoué qui se bat pour améliorer ses propres conditions de vie, mais aussi celles de nos aînés dont nous nous déchargeons.

À ceux qui déplorent que les EHPAD représentent un produit d’investissement, on peut rétorquer qu’il est heureux que des particuliers investissent leur argent privé pour donner un toit à des personnes qui ne sont plus en capacité de rester chez elles.

Ce qui importe dans cet investissement, c’est de miser sur des établissements de qualité qui vont offrir une fin de vie décente et permettre de fermer à tout jamais les vieilles maisons de retraite, davantage apparentées à des mouroirs.

Alors non, investir en EHPAD n’est pas anodin. Si tu fais ce choix, c’est certes parce que tu y trouves ton avantage, mais tu procureras un toit que l’État ne garantit pas à ceux qui ont participé à la vie de ce pays. L’important encore une fois est de bien choisir le type d’établissement.

investir en ehpad chambre

Investir en EHPAD, c’est contribuer à mettre des chambres à disposition des personnes âgées dépendantes.

Comment investir en EHPAD

Pour investir dans un EHPAD, il suffit d’être un contribuable français. Il existe deux dispositifs qui permettent d’investir en EHPAD : le LMNP ou le Censi Bouvard.

Sur les biens neufs, la TVA est récupérable. Ceci représente un avantage colossal de 20 % du montant de l’investissement. Pour cela, l’EHPAD doit offrir au moins 3 des 4 services suivants : fourniture de linge de maison, nettoyage des logements, accueil et petit-déjeuner, ce qui est toujours le cas pour ce genre d’établissement.

L’acquisition d’une chambre démarre à partir de 60 000 € tout compris. Car la gestion et les charges doivent être assumées par le gestionnaire. L’emplacement de ces établissements est décidé par l’État et la résidence doit satisfaire certaines obligations pour être agréé.

LMNP – Loueur en Meublé Non Professionnel

Si tu investis en cash dans une chambre en EHPAD, tu vas tout simplement percevoir les loyers trimestriels et profiter du mécanisme d’amortissement LMNP. Les revenus que tu touches immédiatement sont déclarés en BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel te permet d’acquérir une chambre meublée en EHPAD dans le neuf ou l’ancien et de la louer à son gestionnaire. La quantité et qualité des équipements et meubles sont strictement définies par les normes et obligations. Et tu n’as pas à t’en soucier, c’est le gestionnaire qui s’en occupe.

Le contrat entre le gestionnaire et l’investisseur se présente sous forme de bail commercial, pour une durée comprise entre 9 et 12 ans, renouvelable. Chaque trimestre, tu perçois des revenus sous forme de loyer.

Les avantages fiscaux du LMNP

Les loyers qui te reviennent sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux – BIC – qui dépendent de deux régimes d’imposition :

1 – en-dessous de 32 000 € de revenus, tu es soumis au régime micro-BIC qui ne te permet pas de déduire tes charges. Cependant, ton revenu net imposable bénéficie d’un abattement exceptionnel de 50 % ;

2 – au-delà de 32 000 € de revenus, tu es soumis au régime BIC réel qui t’impose de tenir une comptabilité. Dans ce cas, tes charges deviennent déductibles. Elles concernent :

  • les intérêts d’emprunts,
  • les frais de notaire,
  • la taxe foncière,
  • la taxe d’habitation,
  • les assurances,
  • les travaux de répartition,
  • l’amortissement du bien et des travaux.

Est-il possible de revendre son bien en LMNP ?

Il est bien sûr possible de revendre un bien en LMNP en cours de bail. Toutefois, il est conseillé d’attendre au moins cinq ans, afin de bénéficier d’un abattement. Sinon, les plus-values immobilières sont imposées selon le régime classique.

Attention ! Il ne faut pas oublier que tu as récupéré la TVA pour l’achat en neuf, soit 20 % qui doivent être amortis sur 20 ans ! Si tu revends ton bien avant cette échéance, tu devras rembourser la TVA au prorata des années.

Investir en EHPAD en Censi Bouvard

Le dispositif Censi Bouvard est une option du LMNP, pour l’instant prolongée jusqu’au moins 2021. Il est réservé à l’achat en neuf uniquement, jusqu’à 300 000 €, et implique la location meublée pour une durée minimum de 9 ans. En contrepartie, tu bénéficies d’une réduction d’impôt de 11 % sur le prix de revient de ton immobilier.

Si tu investis à crédit, tu devras fournir un effort d’emprunt mensuel pour financer l’achat. Il est cependant faible, puisque tu inclus dans ton financement le loyer versé par le gestionnaire. De plus, tu optimises la fiscalité en déduisant les intérêts d’emprunt. Le Censi Bouvard permet donc d’intégrer dans le plan de financement, en plus de ton épargne, les revenus locatifs et la réduction d’impôt.

Les avantages du Censi Bouvard

Soumis au régime BIC, le Censi Bouvard reprend les avantages du LMNP classique, en ajoutant la possibilité d’une réduction d’impôt :

  • Baisse d’impôt de 11 % HT du prix de revient de la chambre, en incluant les frais de dossier et de notaire.
  • Récupération de TVA, soit 20 %, car obligatoirement dans le neuf. Attention, comme le LMNP classique, elle est remboursable au prorata si le bien est revendu avant 20 ans.
  • Obligation de rester dans la limite de 300 000 € pour bénéficier de la réduction d’impôt. Cette limite inclut les autres investissements immobiliers, comme un LMNP classique, un investissement Pinel ou autre.
  • Très important : dans le cas où le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant de l’impôt à payer, le solde est reportable pendant 6 ans.

Inconvénients, contraintes et risques

Qui dit investissement, dit risque, il ne faut pas se le cacher. Cependant, en prenant les précautions nécessaires, investir en EHPAD fait partie des opérations les plus sûres.

Si tu décides d’investir dans un EHPAD, des sociétés spécialisées peuvent t’établir des propositions chiffrées, avec les simulations de la somme à investir en cash, ou en épargne mensuelle. Elles précisent l’avantage fiscal, ainsi que le rendement. C’est une solution très pratique, mais tu dois vérifier le sérieux de l’entreprise, ainsi que la viabilité du projet.

L’assurance

Il t’est très vivement recommandé de souscrire une assurance qui te protège des impondérables, notamment si tu n’investis pas en cash. Ton plan d’investissement dans ce cas ne fonctionne que si tu peux épargner chaque mois et que ton loyer t’est versé chaque trimestre.

L’assurance permet de pallier l’absence de l’un ou l’autre de ces revenus. Si, par exemple, tu te retrouves au chômage, que tes revenus baissent, ou que ton gestionnaire fait faillite (même si c’est rare), l’assurance prend le relais et tu continues à profiter de ton investissement.

Le respect des normes d’État

Étant donné que l’État participe au financement des EHPAD et qu’il va en plus te reverser la TVA de 20 % si tu investis dans du neuf, il est normal qu’il impose des conditions en contrepartie.

L’établissement doit se situer sur une zone définie et répondre à des normes d’équipement et des contraintes – sanitaires et de personnel – strictes. Les prestations offertes aux pensionnaires sont également répertoriées.

investir en ehpad terrasse

Dans les EHPAD, il y a les normes, les prestations de bases… et les petits compléments d’agrément.

La qualité du gestionnaire

La qualité du gestionnaire est extrêmement importante. Il doit tenir son établissement avec toutes les contraintes que cela impose. Il doit également être extrêmement habile pour obtenir le renouvellement de son agrément.

Les défauts de gestion

Gérer un établissement demande certaines compétences. La faillite d’un établissement est rare, mais il ne faut pas totalement l’exclure. Elle est exclusivement imputable à un mauvais gestionnaire. Il va dans ce cas falloir trouver un repreneur. Ça risque de prendre du temps et de changer aussi la donne si le nouveau gestionnaire révise les conditions et les tarifs.

Seule une assurance peut te permettre de te prémunir de ce risque. Elle permettra de combler le manque à gagner pendant l’intervalle de temps où les loyers ne sont plus versés.

Le renouvellement de l’agrément

Le renouvellement de l’agrément dépend du respect de la réglementation. Or, le manque de continuité et de cohérence dans la gestion de l’État fait partie des problèmes majeurs de la France. Ce qui est valable un jour ne l’est plus le lendemain et la versatilité de nos gouvernants est un frein récurrent à notre économie. Un gestionnaire habile saura répondre à ces changements, voire les anticiper, pour que le statut de son établissement soit permanent.

La répartition des charges

L’article 605 du Code Civil précise la responsabilité de la prise en charge de l’entretien quotidien de la résidence, ainsi que des menus travaux. Il doit être spécifié dans le bail, via cet article, qu’il revient bien au gestionnaire de financer ces éléments.

L’article 606, lui, précise la répartition des gros travaux. Il est crucial qu’il soit abordé dans le bail, afin que la facture de ce poste ne te soit pas imputée.

La baisse des loyers

Les EHPAD ont déjà beaucoup de mal à fonctionner avec les loyers actuels et à rémunérer correctement leur personnel. Ainsi, il est peu probable que les loyers baissent. L’investisseur ne risque donc pas de voir ses revenus baisser.

Investir en EHPAD, en résumé

En conclusion, investir en EHPAD représente une opération de rente très intéressante, à la condition de prendre les précautions indispensables pour réduire les risques : un bon emplacement et un bon gestionnaire. Tu trouveras toujours des témoignages abominables de personnes qui se sont retrouvées dans une impasse à cause d’un mauvais investissement en EHPAD, car il est vrai que le risque n’est pas nul. Cependant, il est beaucoup plus faible que dans des investissements plus osés, comme la bourse par exemple. Et son rendement est très intéressant.

Images : www.maison-retraite-selection.fr

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